Erläuterung der Gründe für die vorhabenbezogene Änderung des Bebauungsplanes für das Objekt Sandwall 1

Die Fraktion
Bündnis 90 / Die Grünen
in der Stadtvertretung
der Stadt Wyk auf Föhr
August 2021

 

 

Eingehend ist darauf hinzuweisen, dass die Gründe, welche zur Ablehnung des
ursprünglichen Vorhabens (Abriss und Neubau) durch den Grundstückseigentümer vor
einigen Jahren geführt haben Teil der nicht-öffentlichen Beratung des Bauausschusses
sind und somit dem Beratungsgeheimnis unterliegen. Diese Gründe dürfen wir daher
leider nicht mitteilen. Wir bitten um Verständnis dafür, dass dies evtl. auch zu
Schwierigkeiten dabei führen kann, die jetzigen Gründe für eine vorhabenbezogene
Änderung des Bebauungsplanes zu vermitteln.

Vielleicht ist es aber an dieser Stelle ein guter Einstieg, kurz die städtebaulichen
Voraussetzungen zu skizzieren.

Grundsätzlich ist jeder Grundstückseigentümer im Geltungsbereich eines qualifizierten
Bebauungsplanes berechtigt, innerhalb der Vorgaben des Bebauungsplanes Gebäude zu
errichten sowie auch abzureißen und neu zu errichten. Die örtliche Gemeinde kann über
einen Bebauungsplan nur die groben Züge der zulässigen Bebauung (z.B. Gebäudehöhe,
Grundstücksausnutzung, Geschossigkeit etc.) sowie typisierte Nutzungsarten z.B.
allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet etc. als Rahmen vorgeben.

Was über einen Bebauungsplan nicht möglich ist, ist die trennscharfe Vorgabe, wie sich
die zulässige Nutzung innerhalb eines Plangebietes verteilen muss. Nicht möglich wäre so
z.B. die Vorgabe in einem Bebauungsplan, dass das Erdgeschoss eines Gebäudes
gastronomische genutzt werden muss.

Für das Grundstück am Sandwall 1 weist der bisherige Bebauungsplan die Nutzung als Mischgebiet aus. Zulässig ist somit sowohl eine Wohnnutzung als auch eine gewerbliche oder gastronomische Nutzung. Rein nach dem Bebauungsplan könnte der Grundstückseigentümer somit ein Gebäude errichten, in welchem sich nur Ferienwohnungen befinden.

Neben dem Planungsrecht hat die Gemeinde jedoch noch andere Möglichkeiten der
Einflussnahme. Hier insbesondere die sogenannten Erhaltungssatzungen. Für das
Grundstück am Sandwall 1 existiert eine solche Satzung, nach welcher zum einen der
Abriss von Bestandsgebäuden aus städtebaulich gestalterischen Aspekten genehmigt
werden muss und zum anderen auch eine Umnutzung aus Gründen des sogenannten
Milieuschutzes einer Genehmigung bedarf.

Man mag sich darüber streiten, ob das Bestandgebäude Sandwall 1 gestalterisch und
architektonisch als gelungen bezeichnet werden darf. Sicherlich ist es an dieser Stelle in
seinem Äußeren ein Solitär.

Unabhängig von geschmacklichen Fragen weist die Bestandsbebauung jedoch aus
unserer Sicht einige eher städtebaulich bedeutende Aspekte auf. Dies ist zum einen die
zur Achse Sandwall abgeschrägte Gebäudeflucht. Durch diese öffnet sich der Sandwall
etwas in Richtung Strand. Es entsteht eine kleine Vorplatzsituation. Dies ist ein Aspekt,
den wir auch in dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan weiter betonen möchten.
Daneben erweckt die Dachkonstruktionen jedenfalls optisch einen gewissen
Höhenverlauf, kommend von dem nördlich gelegenen sehr hohen Gebäudekörper des
atlantischen Hofes, runter zur niedrigeren Anschlussbebauung am Sandwall. So wirkt das
Gebäude gewissermaßen als optisches Bindeglied zwischen den Abschnitten
Königstraße/Sandwall. Auch dies soll im Zuge des vorhabenbezogenen B-Planes weiter
betont werden.

So ist es aus unserer Sicht möglich, die erhaltenswerten gestalterischen Merkmale des
Objektes auch bei einem Abriss und Neubau zu erhalten.

Der andere und aus unserer Sicht noch wichtigere Aspekt ist jedoch der Erhalt vor allem
der gastronomischen Nutzung im Erdgeschoss. Wir sind uns sicher darüber einig, dass
das zu kleine Angebot an gastronomischen Betrieben nicht nur in Wyk sondern auf der
ganzen Insel einen immer größer werdendes Problem darstellt. Die Erwartungshaltung an die Gemeinden geht daher dahin, auch solche Nutzungen nach Möglichkeit zu erhalten.

Dass dieses allein über das Bauplanungsrecht nicht möglich ist, haben wir ja bereits
schon gesagt. Wir sind hier also auf den Hebel der Erhaltungssatzung und damit den
Milieuschutz angewiesen. Hierbei ist es jedoch durchaus zweifelhaft ob der Milieuschutz,
welcher Schutz der Zusammensetzung der örtlichen Bevölkerung dienen soll, überhaupt
ermöglicht, den Erhalt von gastronomischen bzw. gewerblichen Nutzungen zu fordern.
Dennoch versuchen wir in geeigneten Fällen auch diesen Hebel einzusetzen.

Ob darüber hinaus auch die Sicherung der Dauerwohnnutzung nach mehrjährigem
Leerstand aus Gründen der Erhaltungssatzung noch möglich ist, wird uns jedenfalls von
dem Kreisbauamt auch immer wieder unterschiedlich beantwortet.

Zusammenfassend war bzw. ist die Gemeinde so in einer Situation, in welcher der
Grundstückseigentümer, wenn er es nur darauf anlegen würde, auf dem Grundstück
entweder das Bestandsgebäude oder einen Neubau in noch etwas größerem Maßstab
und komplett als Ferienwohnung genutzt, errichten könnte. Hiergegen könnte die Stadt nur verhältnismäßig wenig ausrichten.

Wenn es also gelingen kann im Wege eines kooperativen Zusammenarbeitens mit dem
Grundstückseigentümer sowohl die gastronomische Nutzung als auch eine
Dauerwohnung dauerhaft zu sichern, ist das für die Gemeinde ein nicht zu verachtender
Erfolg.

Selbstverständlich muss hierbei eine Abwägung stattfinden und dem
Grundstückseigentümer darf nicht zu weit entgegengekommen werden. Übergeordnete
städtebauliche Aspekte dürfen nicht vernachlässigt werden.
Dies ist jedoch nach unserer Überzeugung hier nicht der Fall.

Hierfür sprechen verschiedene Gründe.

Zum einen ist auch der Neubau von Ferienwohnungen am Sandwall in direkter Strandlage
aus unserer Sicht nicht problematisch. Hierbei handelt es sich primär um einen touristisch
geprägten Bereich. In der näheren Umgebung finden sich vor allem (genehmigte)
Ferienwohnungen. Dauerwohnung gibt es dort nur wenige. Eine Dauerwohnung in dem
Gesamtobjekt ist immer noch mehr als in zahlreichen der Nachbarhäuser zu finden sein
wird.

Auch die geplante Erhöhung der Grundstücksausnutzung sowie der zulässigen Gebäude-
höhe scheint hier nicht unverhältnismäßig. Hierbei ist vor allem auch zu beachten, dass
die umgebende Bebauung zum Teil deutlich höhere Grundstücksausnutzungen aufweist.
So ist im anschließenden Bereich des Sandwalles eine Grundstücksausnutzung von 0,9
(statt hier 0,4) eine Geschossflächenzahl von 2,25 (statt hier 0,65) vorgesehen.

Hierbei wird selbstständig darauf geachtet, dass es weiter bei einem Höhenanstieg vom
östlichen Sandwallbereich zum westlichen Sandwallbereich bleibt.

Wir hoffen, mit diesen Ausführungen unsere Beweggründe für die Zustimmung zur
vorhabenbezogenen Änderung des Bebauungsplanes Sandwall 1 etwas näher gebracht
zu haben.